Al hilo de las subvenciones que se anuncian que podrían tener (o no) como destinatarios las Comunidades de Propietarios, y de la posibilidad de pedir un crédito por parte de Comunidad mientras se resuelve dicha subvención, traigo y renuevo un post que escribí hace tiempo y que vuelve a ser de actualidad: ¿Son personas jurídicas las Comunidades de Propietarios?

Muchas veces insistimos a nuestros clientes, en las asambleas y fuera de ellas, q ue todos van en el mismo barco, que todos han de remar en el mismo sentido para llevar a la Comunidad a buen puerto. Explicamos que, aunque cada uno tiene su propio interés (y sus circunstancias y peculiaridades) tienen que funcionar como uno solo: en la junta tienen que ponerse de acuerdo para arreglar una fachada o un tejado, para contratar un servicio que antes no tenían, para hacer algún cambio en su funcionamiento… Pero, una vez puestos de acuerdo ¿cómo funciona la comunidad frente a terceros? ¿Qué efectos producen estos acuerdos frente a los demás?

Cuando una decisión es de un individuo no se nos plantean problemas: la persona es titular de derechos y obligaciones y cuando actúa con otras personas puede contraer una obligación, o puede ser responsable de los deberes que le correspondan. Cuando hablamos de una persona jurídica tampoco lo hay: el derecho crea la ficción de que una “sociedad de personas” actúa como una persona individual, es decir, le dota de personalidad jurídica y actúa siendo titular de los derechos y obligaciones que les correspondan.

Pero ¿qué ocurre cuando no se crea esa “personalidad jurídica”, cuando el derecho no crea esa ficción? Estamos en un terreno de nadie. Y eso es lo que ocurre con las Comunidades de Propietarios.

Me resulta sorprendente, ya que el sentir de la calle entiende que la Comunidad de Propietarios actúa como si fuera una sociedad, pero jurídicamente no es cierto. Sólo es que “viven” como si lo fueran… pero no lo son.

Cuando se constituye una Comunidad de Propietarios se legaliza un libro de actas para tomar constancia de los acuerdos de esa “sociedad”, y a continuación vamos a Hacienda a pedir que nos den el Número de Identificación Fiscal… para actuar con la Administración como las personas… pero no lo son.

Su presidente, como representante que es (así lo dice la LPH) firma contratos (pongamos por ejemplo el de limpieza) en nombre de la Comunidad, y realmente esos contratos obligan a todos, vinculan a todos sus miembros, de forma que es la Comunidad la beneficiaria (de la limpieza para la que se contrata), y tiene obligaciones (si no abona el importe responde la comunidad con sus fondos)… pero no es una persona capaz de tener derechos y obligaciones en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que hacemos es ser prácticos: dejamos que se actúe así porque es bueno para la comunidad y es bueno para el tráfico jurídico en general.

Esto genera problemas prácticos que afortunadamente no se dan constantemente aunque sí con cierta frecuencia. Si, como decíamos antes, una Comunidad no cumple su obligación de pagar a un proveedor éste sí puede demandar a la Comunidad para exigir su cumplimiento… aunque no sea titular de obligaciones. ¿Entonces es o no es una persona jurídica? De estas obligaciones responde la comunidad con sus fondos… ¿y qué ocurre si no tiene fondos? ¡responden subsidiariamente los propietarios! Es decir, traspasamos la responsabilidad a los miembros que la forman, y lo dice expresamente la ley porque el fondo de la comunidad es “para responder”, y dotamos a las comunidades de un “fondo de reserva” ¿titularidad? de la comunidad, pero dado que la comunidad jurídicamente no es persona, aclara que subsidiariamente responden los copropietarios.

Hablamos de una pseudo-personalidad, es decir, de una “falsa personalidad” para imaginarnos que sí la tiene. Pero una pseudo-personalidad no es nada, o se tiene o no se tiene personalidad ¿No sería más sencillo otorgar esa personalidad?

En 2011 se reformó la legislación con el fin de permitir a las Comunidades de Propietarios ser titulares de un crédito con una entidad bancaria, ya que en muchas ocasiones los propietarios no tienen dinero para hacer frente a unos gastos tan grandes como una rehabilitación de cubierta, o un cambio de sala de calderas. Pero en realidad las entidades bancarias no se atreven en general a aceptar como clientes de un crédito a una Comunidad de Propietarios, y es que ¿qué ocurriría en caso de impago? No es posible un embargo sobre las zonas comunes, que son parte alícuota de la individual (y que por otro lado no tienen ningún valor para el banco). Y uno de los requisitos que ponen estas entidades es que en el acta de la comunidad se formalice sobre qué propietarios recae el crédito, porque serán finalmente los titulares de obligaciones.

Entonces ¿qué hacemos? ¿Cómo estamos funcionando? Pues, como en tantas otras ocasiones, los Administradores de Fincas, nos encontramos con un día a día que necesita estar al margen de todas estas consideraciones teóricas. Al final, todos los días tenemos un presidente que firma un contrato que obliga a toda la comunidad y se compromete con un proveedor, y tenemos proveedores que se obligan con una comunidad confiando (y no puede ser de otra manera) en que ésta cumplirá con sus obligaciones. Afortunadamente se puede contar con los dedos de una mano los casos en que se llega a las situaciones extremas de los embargos, pero no hay que descartar la posibilidad de que se dé la situación…

Por todo ello ¿no sería conveniente que las Comunidades de Propietarios tuviesen su propia personalidad jurídica?